救楼市尺度上升到政治局层面，预示着今明两年楼市将发生一场巨变

整个房地产板块5%以上的救楼局层今明将发巨变涨幅，房地产证券好久没这么嗨了，市尺升到示着生场与房地产有关的度上票可以说是鸡犬升天，恭喜踏准节奏的政治朋友们。但赚钱也得搞清啥原因，面预否则，两年楼市仅仅凭运气是救楼局层今明将发巨变不长久的，下一次也未必能提前捕捉到类似的市尺升到示着生场机会。

救楼市“尺度”上升到政治局层面

相信很多人都知道了，度上这一切，政治无不与上了各平台热搜总榜前列位置的面预消息有关，政治局对下半年经济工作部署时强调，两年楼市适时优化我国房地产政策。救楼局层今明将发巨变这应是市尺升到示着生场很多关注楼市政策动向的群体，非常期待的度上一个信息。

上半年虽然我们楼市优化政策已经超过380次，但大都以地方为主，这次政治局的表态，意味着，救市的“尺度”已正式上升到政治局层面，预示着今明两年楼市将发生一场巨变。

很多人不明白，不是说房住不炒吗？为什么国家还要救市？看看这次会议的主要内容即可知道个大概了。

第一，确实没有提“房住不炒”，并不是支持炒房，大家不要有误解，主要是因为，现在这样的市场环境，哪里还有炒房客？没有的事，再提也不合时宜。

第二，救楼市，不是救房价，而是救房地产这个行业，稳住就业机会。“更好满足刚性和改善需求”，这个需求其实是很大的，刚性需求相比此前确实逐步在减少，但改善需求完全可以弥补，主要原因有两方面：

一是经历过长达3年的疫情后，人们对居住需求提出了更高要求，但凡有条件，都想着把现在住的老旧房置换一下；

二是房地产经过二十多年快速发展，但房地产的“高周转”模式铸就了大多数房子更适合新进城的刚需，无论是户型，还是房屋品质，均无法做到长久传承，自然也不能满足人们日益增长的品质生活需求。用行业的一句话说，“看似房子饱和了，人均居住面积上来了，但没有多少房子真正能打”，大多数人都有置换改善需求。

稳住就业就更好理解了。根据统计部门数据显示，直接从事房地产和与之相关的建筑行业人员超过7000万，按照一个家庭3个人算的话，影响到的是超2亿人的生计，现在就业形势压力大，稳住一个能解决这么多就业的行业显得尤为重要。所以，房地产必须要救，不仅包括新房市场，还包括这次提及的“加大保障房建设和供应、公共基础设施建设”，从而给予更多就业岗位。

三是棚改重启？这次提到“积极推动城中村改造”，如何理解？

城中村，顾名思义，就是城市里的村庄。短短半个月，高层两次提及积极推动城中村改造。一方面，显示了对这项工作的重视程度，必须要大力推进。另一方面，鉴于此前棚改对改变城市面貌、拉动房地产需求的经验，这次提到的城中村改造与棚改有很多相似之处，或出新，或拆迁，如果力度较大的话，对激活房地产市场将是非常有力的因子。

当然，我们也要知道，目前的城中村改造面对的环境已不一样：1.根据要求，这次城中村改造需要地方、民间资金合力参与，主要还是因为地方没钱，这对工作推进是一个制约；2.根据城市化发展趋势，我们已经告别了大拆大建的阶段，也就是说，主要方向还是对城市的精细化修复，而拆迁重建的比重应该比较小。考虑到房地产市场有下行压力，眼下的城中村改造不过是权宜之计，不会一直持续大力度推进下去。对此，我们要有清醒的认识。

对楼市而言，救楼市“尺度”上升到政治局层面，预示着今明两年将发生一场巨变。这个巨变应该包括以下几个方面：

首先，可以预知，很快将有相关提振楼市的措施出台。在广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房地产调控体系和基调将面临重大调整，未来将是推进供给侧来满足刚需和改善需求。中指研究院、58同城、中原地产相关专家大都认为，接下来将优化信贷、限购、降低交易税费等政策有望进一步放开或降低，特别是以一二线大城市放开后的表现，可提振其他城市的市场信心。此外，在改善购房需求方面支持有望加大。

其次，房地产市场逐步回暖可期。高层提到一个重要前提，即我国房地产市场供求关系发生重大变化，这是抓住了楼市基本面的核心。经常关注每月统计部门发布的房地产运行数据的人应该知道，截至6月末，新房库存为6.4亿平米左右，与2015年的高点比，差不了多少，如果算上这些年建的存量房，整体库存应该与当时全国去楼市库存的数据旗鼓相当，甚至还多。所以，在阐述房地产市场供求关系时，用了“发生重大转变”6个字。

不难理解，城中村改造、降低房贷利率、控制土地供应节奏，包括后面进一步配套优化措施出来，无不是促进楼市库存消化，相信随着市场信心恢复，改善需求的持续释放，沉迷两年的楼市将迎来实质性的回暖，按照政策效果传导时间规律，一般3-6个月后就能看到明显变化，今年下半年和明年应该都是本轮楼市的持续回暖周期。

第三，当然，也有人说，如果房价不涨，这些需求能释放出来吗？

从过去二十多年看，房地产之所以快速发展，无不与房价快速上涨有关，不仅满足了居住需求，还激发了很多依靠买房保值增值的需求，所以，从这个角度看，房价上涨确实能快速激发购房需求。但现在必须要控制的节奏是，房价涨不涨不是最主要的，关键在于不能产生系统性金融风险。

从目前看来，三道红线降房企杠杆取得了实质性的效果，非房地产资金流向房企的这条路给堵住了，金融风险已经在逐步出清，这应该是房地产向健康方向发展的最大利好。说白了，空出一只手来再刺激需求端就没有那么多后顾之忧了，如果是因为支持刚需和改善需求而致房价的上涨，那说明这是市场供求关系变化的结果，而且刚需和改善以自住为目标，本身的杠杆较低，引发金融风险的可能性也较低，这也是国家决心优化调控的底气所在。至于房价嘛，只要不太剧烈就行，真不想买，或者没钱买，大力发展的租赁房也直接给包圆了。

整体看来，虽然我们的购房需求相比过去有所衰减，但不至于衰减这么快，主要还是大家对未来房产的预期减弱。目前，决策层定调要解决这个供需难题，相信随着措施的落地，市场需求肯定会激发出来，至于高度，主要还是要看城中村改造、经济发展等关键性因子的力度。

笔者相信一句话，在中国，只要大家专心想做一件事，没有做不成的。何况，我们现在所做的，不过是在房地产风险已逐步出清，让市场回归正常状态而已，“恒产者恒心”，对于家庭财富大都在房子上的主流群体来说，应是乐见其成的。